# 包租代管核對系統 PRD

## 目標

建立一套給包租代管公司內部使用的核對系統，讓物管、會計、主管可以在每月結帳時確認：

- 房客是否依約繳款。
- 公司是否應撥款給房東。
- 押金、修繕、代墊與服務費是否有憑證。
- 每一戶的收入、成本、應付與異常可追溯。

## 使用角色

| 角色 | 權限重點 |
| --- | --- |
| 管理員 | 使用者、權限、系統設定 |
| 物管 | 房源、房客、合約、修繕、點交 |
| 會計 | 帳單、銀行流水、對帳、月結、匯出 |
| 主管 | 審核扣款、月結鎖帳、異常追蹤 |
| 房東 | 查看名下物件、對帳單、撥款紀錄 |
| 房客 | 查看帳單、繳款紀錄、報修 |

## MVP 範圍

### 1. 主檔管理

- 房源：地址、房號、房東、社區、租金方案、狀態。
- 房東：姓名、聯絡方式、收款帳戶、稅務資料。
- 房客：姓名、聯絡方式、租約狀態。
- 合約：房東端合約、房客端租約、租期、租金、押金、付款日、管理費率。

### 2. 帳單與核對

- 依合約自動產生每月應收帳單。
- 匯入銀行 CSV 或手動新增付款。
- 對帳規則：同房客、同月份、金額相符優先；再以備註、帳號後五碼、日期容忍區間媒合。
- 顯示已收、短收、溢收、逾期、未媒合。

### 3. 應付房東

- 依房東合約產生每月應付。
- 扣除管理費、修繕扣款、代墊、應扣未扣項。
- 匯出房東對帳單。

### 4. 修繕與押金

- 修繕單需有報修、責任歸屬、金額、附件、審核狀態。
- 押金獨立台帳，退租時才能抵扣與結清。

### 5. 月結

- 月結前列出所有異常。
- 有未處理高風險異常時，不允許鎖帳。
- 鎖帳後只能用沖正單調整，不直接改原始帳。

## 非 MVP

- 政府申報 API 串接。
- 電子簽約。
- 房東/房客正式行動 App。
- 自動 OCR 契約辨識。
- 金流代收付實串。

## 核心 KPI

- 每月核對時間降低 60%。
- 未媒合款項可在 1 個工作天內清楚歸戶。
- 每筆扣款都有附件與審核紀錄。
- 房東對帳單可一鍵輸出。