PRD
系統目標與 MVP 範圍，定義房源、合約、帳單、房東對帳、修繕與月結的核心功能。
- 角色：管理員、物管、會計、主管、房東、房客
- KPI：核對時間、未媒合款項、扣款憑證、對帳輸出
內部營運後台
包租代管核對系統
Excel 匯入摘要
來源：入住時間主檔 + 2026.6 月帳務
即將到期合約
房客與房東合約到期日提醒
本月風險
高風險異常未處理前不可鎖帳
物件核對狀態
依本月合約、帳單、付款與應付房東計算
| 物件 | 房號 | 房客姓名 | 房東姓名 | 網路 | 飲水機 | 清潔（打掃） | 小幫手 | 大管理 | 收垃圾 | 租金 | 應繳金額 | 實際入帳金額 | 帳號末五碼 | 備註 | 比對狀態 | 操作 |
|---|
新增物件
建立物件後，可接著新增房客與房東合約
新增房客合約
用於應收房客租金與到期提醒
新增房東合約
用於應付房東、包租/代管與到期提醒
新增房客帳單
可補登租金、網路、清潔、垃圾等收款項目
新增維修費用
維修責任會影響房東扣款與異常清單
房客合約
檢閱房客合約與已上傳合約書
房東合約
檢閱房東合約、收款帳號與已上傳合約書
銀行流水匯入
CSV 欄位：date, amount, account_last5, memo
月結控制
鎖帳後只能用調整單，不直接改原始帳
本月鎖帳狀態
未鎖帳
合約有效才出帳
未核准修繕不得扣房東款
押金獨立台帳，不自動沖租金
高風險異常需處理或主管豁免
異常清單
處理狀態會影響月結鎖帳
房東對帳單
依房東彙總租金、扣款與實撥
修繕扣款檢查
未核准項目不進應付扣款
已產出文件
這些文件是後續轉正式系統的依據
資料模型
正式資料表設計，包含 parties、properties、contracts、bills、payments、repairs 與 reconciliation。
- 所有金流透過 bill + payment 核銷
- 個資與銀行欄位正式版需加密或遮罩
月結流程
月結核對流程，從選擇月份、讀取合約、產生帳單、匯入流水，到異常清單與鎖帳。
- 高風險異常未處理時不得鎖帳
- 報表包含月結總表、房東對帳、欠款與異常處理
安全登入
原型限制與正式上線補強，目前只適合 demo，真實資料必須改為後端登入與權限控管。
- 正式版需 HttpOnly Cookie、CSRF、稽核紀錄與 2FA
- 密碼雜湊不可放在前端程式碼
執行計畫
目前工作拆解與完成狀態，作為後續排程、驗收與補功能的依據。
- 紀錄已完成項目與待辦項目
- 方便討論下一階段後端化範圍
研究摘要
包租代管核對系統的需求研究、流程觀察與原型方向，保留決策脈絡。
- 彙整實務工作表與參考系統重點
- 說明目前 UI 與資料欄位來源
進度紀錄
每次修改與驗證的摘要，方便回看功能調整與測試結果。
- 記錄已完成的 UI、表單與核對邏輯
- 保留部署與外部連線注意事項